旗竿地って何?旗竿地を買う前に注意したいポイント【絶対保存版】

敷延アイキャッチ

あなたは「旗竿地」という言葉を聞いた事がありますか?

「旗竿地」とは土地の形が旗竿状になった土地の事で、別名「敷延(しきえん)」とも呼ばれてる土地のことです。

 

この「旗竿地」は特殊な土地と言えますが、意外に多く売りに出されているのでこれから土地探しをする皆さんも目にする事がよくありますし、「旗竿地」を購入するという方もきっといらっしゃると思います。

ただ、「旗竿地」は形が特殊なだけに注意した方がいい事がたくさんあります。今回はそんな「旗竿地」について注意した方がいいポイントについて詳しく見ていきましょう。

旗竿地とは

敷延
家を建てたい 田中さん
犬山さん、聞いてください!!すごく安い土地を見つけました!!
不動産屋の 犬山さん
どんな土地や?ちょっと見せて。
家を建てたい 田中さん
これです!掘り出し物なんです。
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
旗竿地じゃないの。旗竿地なら安くて当たり前よ。
家を建てたい 田中さん
えっ!? 旗竿地って何ですか?
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
旗竿地っていうのは文字通り旗の形をした土地のことよ。この土地も通路部分が狭くて敷地の奥が広くなっているから旗のように見えるでしょ。
家を建てたい 田中さん
ほんとだ、旗に見えますね。旗竿地はなんで安いんですか?
不動産屋の 犬山さん
ほんなら旗竿地のポイントを説明するわ。そしたら何で旗竿地が安いか分かるで。
家を建てたい 田中さん
犬山さん、よろしくお願いします!

旗竿地の通路の幅

敷延(通路)
不動産屋の 犬山さん
まずは旗竿地の通路の部分に注目や。この細い通路は旗竿地の特徴と言える部分やけど、かなり重要なポイントやで。
家を建てたい 田中さん
ふむふむ。
不動産屋の 犬山さん
旗竿地に出入りするには必ず通路を通らなあかんし、車を停めるならこの通路が駐車場ってことやな。
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
車を2台停めるなら、縦列駐車にするしかないわね。

家を建てるなら知っておきたい車の駐車方法

不動産屋の 犬山さん
そういうことやな。
家を建てたい 田中さん
なるほど。通路で他に注意点ありますか?
不動産屋の 犬山さん
一番注意せんとあかんのは、この通路の幅やな。もう一度さっきの図面を見てみて。
敷延2
不動産屋の 犬山さん
通路の幅が2mしかあらへんやろ。2mやと軽自動車を停めただけで幅ギリギリや。車だけやったらまだしも、家に行くために人も行き来したらどうなる?
家を建てたい 田中さん
カニ歩きで家まで行きそうです・・。それにボク、そんな狭いと車停められません・・。
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
旗竿地で車を停めるなら3mくらいは欲しいわね。
不動産屋の 犬山さん
そういう事やな。通路が狭いのはずっと変わらへんから、旗竿地を検討するならホンマにこの通路幅で生活できるかよく考えなあかんで。
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
見落としがちなのが自転車ね。自転車を敷地の奥に停めるなら、なおさら通路の幅が重要になるわ。下手すると車が傷だらけよ。
家を建てたい 田中さん
・・、旗竿地が何で安いかなんとなく分かってきました。

旗竿地でお金がかかるケース

不動産屋の 犬山さん
旗竿地を安く買ったけども、逆にお金がかかるなんてケースもあるから注意やで。
家を建てたい 田中さん
どういうことですか?
不動産屋の 犬山さん
まずは水道管などインフラがちゃんと通ってるかどうかがポイントや。水道が通ってたらこんな水道メーターがあるはずや。

水道メーターphoto:http://www.town.fujimi.lg.jp

なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
水道メーターから先は家を建てる時に配管し直すのがほとんどだから、道路の近くに水道メーターがあるのか家の側に水道メーターがあるのかで配管費用は違ってくるわね。
不動産屋の 犬山さん
あとは意外に気がつかへんのが電気の引き込みや。通路の距離が長いと、敷地の中に支柱を建てなあかんようになるねん。こんな感じやな。
敷延(通路)3

 

なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
下の図のように電線がお隣の家に入ってしまうばあいも支柱を建てないといけないわね。

敷延(通路)2

なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
他に費用がかかるケースとして、通路の幅が狭いと重機が入れないって事があるわ。重機を入れるなら2.5mくらいは欲しいところね。
家を建てたい 田中さん
重機が入らないとどうなるんですか?
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
「手おこし」といって人力に頼ることになるわね。その分、職人さんの費用が必要になるの。
不動産屋の 犬山さん
旗竿地は、通路の幅と設備の状況で家を建てる時の費用が変わるってことやな。旗竿地を買う前に建築会社に確認したほうが安心やわ。なぁ、喜瀬川さん。
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
建築会社でも現場を良く知っている人に土地を見てもらったほうがいいわね。私も駆け出しの頃は旗竿地にイロイロやられたものよ。
家を建てたい 田中さん
喜瀬川さんに何があったんだろう・・。

結局旗竿地ってどうなの?

家を建てたい 田中さん
旗竿地は買うのをやめたほうがいいんでしょうか?何か難しいことが多そうで・・。
不動産屋の 犬山さん
家の予算と相談といえるな。旗竿地は確かにいろんな事考慮せなあかんけど、価格は相場より安く土地が買えるのが魅力や。特に街中の整形地やと予算は厳しいけど、旗竿地を買えば何とかなりそうってケースもよくあるやろな。
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
あとは家の設計次第ってところね。旗竿地は回りが家に囲まれていて日当りが悪いことが多いから、2階リビングになる可能性は高いと言えるわね。他に風通しやプライバシーを考慮するのも重要よ。

 

→【保存版】2階リビングまとめ

家を建てたい 田中さん
なるほど。旗竿地についてよく分かったんですが、結局ボクはこの土地を買ったほうがいいですか?それとも辞めといたほうがいいんでしょうか?
不動産屋の 犬山さん
あんたは車を、
なぜか建築に詳しい 喜瀬川さん
停められへからあかんやろ!!

旗竿地はなぜできる?

旗竿地は別名で「敷地延長」や「敷延(しきえん)の土地」と言われ、都市部や街中に多く見られるのが旗竿地の特徴です。

では、どうして旗竿地のような土地ができるんでしょうか?

 

どうして旗竿地のような土地が何故生まれるかというと、土地を家が建てやすいように細切れに分割する時に旗竿地は誕生します。

 

例えば、100坪ほどの広い土地があるとします。

100坪で販売できれば問題ありませんが、街中で100坪の土地というと結構な金額がするので買える人はそうそういませんし、街中では30坪前後の家を建てる人が多いので、100坪もの土地は必要ないんですね。

その結果、そのままでは売れないので土地を分割して手頃な大きさの2つの土地にしてしまって売り出すという方法を取るようになります。

 

じゃあ単純に土地を半分にしようとすると、間口の狭い細長い土地が2つになってしまうこともあります。

細長い土地が2つだと見た目も良くないですし売りにくいので、一方を60坪の旗竿地に、もう一つを40坪の整形地というように分割するんですね。

図に表すとこんな感じです。

敷地延長の土地

こうして旗竿地が完成するんですね。

 

旗竿地は敷地の形が整形地よりも複雑になるので、一般的には坪単価は安く販売されるようになります。

そのため都市部や街中で土地を探している人にとっては、旗竿地は割安で土地を手に入れる事ができるので、魅力的な選択肢となってくるんですね。

 

では、このように特殊な土地となる旗竿地が合う人とはどういう人なんでしょうか?

旗竿地が合う人と合わない人について見てみましょう。

2階リビングが好きかどうか

2階リビング

旗竿地として販売されている土地の場合、四方が家に囲まれている事がほとんどです。

旗竿地の隣に空いている土地があっても、大抵が旗竿地にするために分割した土地なので、土地が売れれば家が建ってしまいます。

このように旗竿地は四方を家で囲まれてしまうため、日当りという点ではかなり不利な条件の土地と言えるんですね。

 

ただ、旗竿地が日当りに不利な条件だからといって、ただ指をくわえて暗い住み心地のよくない家をつくる訳にはいきません。

不利な条件でも、どうにかして明るく快適な家にしたいですね。

そこで出てくる選択肢が、2階リビングにするという方法です。

【保存版】2階リビングまとめ

 

2階リビングはその名の通り、2階にリビングをもっていく家のことです。

リビングが2階にあるので、歳をとった時に不安を感じるなどのデメリットもありますが、何と言っても明るいリビングになりやすいという大きなメリットがあります。

そして、四方が家に囲まれて日当りが悪くなりやすい旗竿地は、このリビングが明るくなる2階リビングととても相性が良いんですね。

 

逆を言えば、旗竿地でリビングを1階にすると、ほとんどの場合で真っ暗なリビングの家になってしまいます。

お隣の家が近いと吹抜けもそんなに効果が出ないので、ほぼ光の入らないリビングになってしまうんですね。

吹抜けのメリットとデメリットをご紹介します。

 

光の入らないリビングというのはかなりキツいものです。

一日中電気をつけないと明るくならないので、気分も暗くなりがちです。

それなら何のために家を建てたのか分からないですね。

 

旗竿地で家を建てる場合、2階リビングが好きかどうか。

ここが1つめのポイントになってきます。

旗竿地と2階リビング 例外

旗竿地で2階リビングにしない場合の例外として、敷地の広い旗竿地が挙げられます。

旗竿地で周りが家に囲まれていたとしても、敷地が広ければ庭も取れますし1階リビングでも明るいリビングにすることは可能となってくるんですね。

郊外の旗竿地であれば、このような広い旗竿地がたまにあるので、2階リビングが苦手な方でも旗竿地を候補に入れても大丈夫です。

車や自転車が多くあるかどうか

車の駐車

旗竿地の場合、普通は家の通路部分に車を止めるようになります。

当たり前といえば当たり前ですが、これは旗竿地の購入を検討する場合の大きなポイントとなってきます。

 

法律上、旗竿地の通路部分は2m以上道路に接していれば家を建てることができます。

ただ、2mだと車を入れるのは至難の業なので、通路部分は2.5mから3mくらいになっている旗竿地が多く見られます。

 

2.5mというと、車を端に寄せて駐車して、残った部分を人ひとりが何とか歩けるかといった感じですね。

旗竿地の通路部分が3mになると人が歩く部分が1mほど取れるようになるので、問題なく人が歩けるようになります。

そのため、旗竿地の通路部分は最低でも3mくらいあるといいですね。

 

これ以上狭いと車の駐車も難しくなるので、車の運転レベルと全面道路の広さをあらかじめ考慮しておくのが重要になります。

 

では、旗竿地の通路部分が3mあれば十分かと言うと、そう簡単な話でもありません。

まず、車が2台だと必ず縦列駐車となります。

そのため、1台は休日用、もう1台は日常使いという感じならそこまで手間ではありませんが、常に2台使い続ける場合は1台を外に出してからもう1台を出す必要が出てくるので、かなり面倒となってくるんですね。

家を建てるなら知っておきたい車の駐車方法

 

また、意外に忘れがちですが、旗竿地で注意したいのが自転車です。

旗竿地の場合、自転車は車の出し入れの邪魔にならないように通路を通って玄関の近くに止めるのが一般的です。

そのため、通路の幅が狭いと自転車が車を擦ってしまうなんてことも・・。

お子さんが小さかったり、自転車の台数が多ければ多いほど、その危険性は高くなります。

車を止めて1mほどのスペースがあったとしても、自転車を動かしながらだと意外に狭く感じてしまうんですね。

買い物帰りなど、荷物が多ければ多いほどより不安定になるので注意が必要です。

 

旗竿地を購入する場合、通路部分はどれだけの幅があるのか。

また、何台の車を置いてどれだけ頻繁に乗るのかどうかや自転車を何台置くのかも重要なポイントになってきます。

旗竿地と車と自転車 例外

旗竿地で悩ましいのが、先ほどご紹介した車と自転車の関係です。

ただ、旗竿地は都市部や街中に多く、移動は公共交通機関でいいので車や自転車を所有しない。

もしくは、車か自転車どちらかしか所有しないという場合も考えられます。

 

そのような場合、旗竿地での悩ましい大きな問題が無くなるので、旗竿地を購入するハードルは一気に低くなると言えます。

外観にこだわりたいかどうか

家の外観

旗竿地で家を建てる場合、通路の先に家を建てるので、道路から家の外観はほとんど見えなくなります。

見えて玄関部分という感じなんですね。

そのため外観にかなりこだわりたいと思っても外からは少ししか見えず、宝の持ち腐れになってしまうことがほとんどです。

旗竿地の家というのは外観をこだわるのには向いてないんですね。

 

外観にこだわる場合は旗竿地を選ぶのでなく、他の土地を選ぶ方が効果的です。

新築の家を建てるなら気をつけたい外観の話

旗竿地と外観 例外

旗竿地は外観をかなりこだわるには向いていませんが、旗竿地の家をカッコ良くする方法はあります。

竿にあたる通路部分と、家の玄関部分にこだわればいいんですね。

逆に言えば、この2点を抑えておけば結構見栄えの良い家になるので、あまり予算をかけずに見た目を良くしたいという人には旗竿地は向いていると言えます。

 

通路部分は「外構」、玄関部分は「外構+外観の見え方」に力を入れるという訳ですね。

家部分はあまり見えないので、どちらかというと旗竿地は外構が見た目のポイントになってくると言えます。

外構のデザインで家の外観は驚くほど変わる

 

隣に旗竿地がある場合も注意!

それでは最後に、旗竿地に家を建ててから気付く注意点を見てみましょう。

 

旗竿地で家を建てる人だけでなく、お隣に旗竿地がある土地を購入する場合も注意が必要です。

例えば、このように旗竿地と整形地に家が建っているとします。

敷地延長の土地

 

旗竿地の家の人は、道路から旗竿地の通路を通って自分の家に出入りします。

敷地延長の土地2

 

旗竿地の人にとっては自分の敷地の通路を通るのは当たり前のことですよね。

でも、整形地の人にとってみれば、自分の家のリビングの真ん前をお隣の人が出入りで通るなんて事も普通に起こってしまいます。

 

整形地に住む人は生活していて落ち着かないですし、旗竿地に住む人も見たい訳ではないのにお隣のリビングの前を通りすぎる事になります。

人が通るたびに何か気を使ってしまう・・。

旗竿地の通路ではこんな事が起こってしまうんですね。

 

特に、旗竿地の北側に家がある場合は、リビングの真ん前を通る事になる可能性がとても高くなります。

 

整形地の人にとっても、南側が旗竿地の通路だから家が建たずに明るいと思って土地を買ってしまい、特に通路部分に配慮せずに家を建ててしまうとこんな住みづらい事が起こってしまいます。

 

一番有効な対応策は、お互いの境界に目線が合わないように目隠しをつくること。

でも、目線を隠すにはある程度の高さが必要ですし、通路の大部分を目隠しするとなるとお金も結構必要になります。

せっかく安いから旗竿地を買ったのに、結局高くついた・・、なんて事も。

 

旗竿地を買うときはもちろん、旗竿地の隣の土地を買う場合も、通路部分のプライバシーを考えた上で購入して家を建てるのが重要なんです。

この事は、意外に住むまで気付かない事が多いので注意してくださいね。

旗竿地の通路は建ぺい率と容積率に入れてOK?

旗竿地の通路部分の面積は、建ぺい率と容積率の計算に入れて大丈夫なのでしょうか?

 

答えは、通路部分も敷地面積として有効なので、建ぺい率と容積率の計算に入れて大丈夫です。

容積率ってこんなに重要です。知ってました?

建ぺい率を知らずに土地を買ってはダメ?知っておきたい建ぺい率の事。

 

ただ注意点として、自治体によっては通路の幅が狭かったり、通路部分がかなり長い旗竿地の場合、建ぺい率や容積率に対して規制をもうけている場合もあるので、通路部分が狭かったり異常に長い旗竿地の場合は自治体に確認されるのをオススメします。

まとめ

「旗竿地」いかがでしたでしょうか?「旗竿地」は周りの相場よりも土地の価格が安い反面、通路の広さや家の建築費など注意が必要なところも多くあります。そのため、「旗竿地」を買う前に工務店に一度土地を見てもらうのが失敗を無くす方法と言えます。

また、「旗竿地」は設計次第で住み心地が大きく違ってくるので、力のある設計者に家を建ててもらうことが「旗竿地」を最大限活かすポイントとも言えます。「旗竿地」を検討するなら、まずは工務店を決めるところから始めるのがベストという事ですね。

では。

 

旗竿地の通路に家を建てたら、こんな家になりました。

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今日の問題解決

旗竿地って何?

  • 旗竿地とは、土地が旗状になっている通路が長い敷地のこと。
  • 旗竿地は通路の幅が狭い物件もあるので、通路の幅は必ず確認したほうがいい。
  • 旗竿地は建築費が多く必要になる場合があるので、購入前に工務店に見てもらうと失敗が無くなる。
  • 設計の腕によって、旗竿地の住み心地は大きく変わる。
  • 通路部分のプライバシーをよく考える必要がある。
  • 旗竿地を検討する場合は、2階リビングが有りなのかどうかを考えてみる。
  • 旗竿地を検討するなら、車や自転車のことについて考えてみる。