家を建てるための土地を探していると「宅地」という言葉を耳にすることがあります。
宅地は簡単に言うと家を建てられる土地という意味になりますが、宅地だからと言って家を建てても安心なのかどうかはまた別の話になってきます。
そこで今回は宅地を選ぶ時のポイントや宅地の良し悪しを見分ける方法についてご紹介していきたいと思います。
家を建てるための土地を探している方はぜひご覧ください。
宅地って何？
それではまず、宅地とはどういう物なのか見ていきましょう。
日本では土地の利用状況に合わせて「地目」というもので土地を分類しています。
そして地目は「田」「山林」「公園」など２３種類に分けることができ、その地目の１つが「宅地」となります。
宅地は「建物の敷地および維持もしくは効用を果たすために必要な土地」という意味になりますが、簡単に言うと「家を建てる条件が揃っている土地」が宅地なんですね。
では、宅地でない場所では家は建てられないのでしょうか？
たとえば、地目が公園、道路、河川など公共施設になっている場所には家を建てることはできませんし、地目が「田」や「畑」になっている場合も簡単に家を建てることはできません。
田んぼや畑を売って簡単に家が建てることができてしまうと農作物を作るための農地がどんどん減少していってしまいますし、その結果、農作物の収穫量が減ってしまい日本の食に影響が出てしまう可能性も出てきてしまいます。
そうならないように、田んぼや畑は簡単に家を建てることができないんですね。
もし農地を宅地に転用する場合は農林水産大臣や都道府県知事などの許可を受ける必要があり、すぐに家は建てられないような仕組みになっています。
（もし実家の畑の一部に家を建てたいという場合も農地から宅地に変更する必要があり結構時間が掛かってしまうケースも多いので、家を建てるまでにある程度の時間の余裕を見ておいた方が無難です）
宅地を選ぶ時のポイントと注意点
それでは次に、宅地を選ぶ時のポイントと注意点について見ていきましょう。
宅地を選ぶ際、やはり条件の良い宅地に家を建てたいと思いますよね。
条件の良い宅地の一例をあげると、日当たりや閑静な住宅街、見晴らしの良い宅地などの周辺環境といったものから、水害の起きにくい宅地や地盤が強く地震の影響を受けにくいといった災害に強い場所は家を建てても長く安心して住める宅地となってきます。
その一方で条件の良い宅地はすぐ売れてしまうことも多く、価格も高くなってきます。
また多少敷地環境が悪くても家の間取りや工夫次第でカバーもできるので、現実的な視点で見てみると災害が起きやすい宅地や家を建てるのに余分な費用が掛かってしまうといったリスクのある宅地をどれだけ見極められるか。
この部分が重要になってくるんですね。
それでは次に、具体的にリスクのある宅地の一例について見ていきましょう。
宅地の周辺に川や田んぼがある
宅地周辺に川や田んぼがある場合、水に弱いというリスクが高くなります。
具体的には川や田んぼが近いと地盤が悪いというケースが多いんですね。
地盤が悪いとどうなるかというと、家を建てる時に家を支えるだけの地盤の強さが足りなくなり、その分地盤改良を行って地盤補強をする必要が出てきます。
地盤補強では３０坪くらいの土地で８０〜１００万円ほどの費用が掛かるケースが多く、それだけ家の総額にプラスする必要が出てくるんですね。
また、川や田んぼが近くにある場合は水はけが悪いことも多く、ゲリラ豪雨や台風などの大雨が降ると水浸しになってしまったり河川が氾濫する恐れがあるなどのリスクも普通の宅地よりも大きくなります。
そのため川や田んぼの近くで検討している宅地がある場合はハザードマップを確認したり、実際に大雨が降った後にどのような状態になるのか近所の人に聞いてみるなど、どういうリスクがあるか分かった上で家を建てるかどうか検討していきたいですね。
→災害対策に役立つ！土地を買う前に見ておきたい厳選サイト４選
古い擁壁がある宅地
宅地というのは平らな宅地ばかりでなく、道路と高低差のある宅地やお隣と高低差のある宅地というのもよくあります。
そのような場合、土留めや擁壁があらかじめ有ることも多いのですが、古い擁壁がある場合は気をつけておきたいところ。
高低差がある宅地に家を建てる場合は擁壁の安全性が確かめられた資料を用意する必要があるのですが、古い擁壁の場合はそのような資料が無いことも多くあります。
そうなると一度擁壁を取り壊し、その後に改めて擁壁を作ってからしか家が建てられないということもあるんですね。
擁壁を作り直すとなると費用も時間もかなり必要になってきますし、もし古い擁壁のままで崩れた場合は宅地の持ち主に責任が発生することになります。
特に通学路になっている場合は大人にとってはちょっとした高さに感じても子供にとっては大怪我をしてしまう原因ともなってしまうので、古い擁壁がある場合は補強を施すなどの対策費用を見ておきたいですね。
また、擁壁や高低差のある宅地の場合は地盤改良が必要になるケースがほとんどとなります。
土を盛ったり削ったりしているので本来の土地よりも地盤が弱くなってしまうからなんですね。
そのため擁壁や高低差がある宅地に家を建てる場合は家以外の費用が高くなる傾向があります。
旗ざお地になっている宅地
上の図のように土地の形が旗ざお上になっている宅地（旗ざお地と呼びます）というのもよく見かけます。
そんな旗ざお地になっている宅地を検討する時に一番注意して起きたいのが通路の幅について。
通路の幅は２m以上ないと新しく家を建てることはできませんが、実際に２mの通路では生活に困るケースが出てきます。
車を止めて人が通るとなると少なくとも３mくらいは欲しいんですね。
そのため、旗ざお地を検討する場合は通路の幅は必ず確認しておきたいポイントになります。
→旗竿地（はたざおち）って何？旗竿地を買う前に注意したいポイント【絶対保存版】
近隣の家の屋根が一部低くなっている宅地
家を建てる場合、建ぺい率や容積率などの家の大きさの制限の他に高さ制限がある宅地というのもあります。
たとえば下の画像をご覧ください。
屋根の右側部分が低くなっているのが分かりますね。
このような高さ制限では北側斜線制限、高度地区制限という２つが大きく影響することになり、お隣の家の日当たりをできるだけ遮らないよう家の高さに制限を掛けています。
そのため近隣の家の屋根の一部が下がっている場合は同じように家の屋根の一部を下げる必要が出てくる可能性が高くなり、敷地面積が狭い場合は思ったよりも家のボリュームが小さくなってしまったり、外観にこだわりたい場合は外観に制限が出るなど注意が必要となってきます。
→北側斜線制限がある土地で家を建てる時は何を気をつけたらいいの？
目の前の道路が狭い宅地
宅地を検討する場合、宅地の前の道路の幅も気をつけておきたいポイントです。
特に目の前の道路の幅が狭い場合は家への影響が大きくなります。
では、どれくらい狭い場合に気をつけないといけないかというと、前面道路の幅が４m有るか無いかが一つの基準となってきます。
どうして４mが基準になるかというと、新しく家を建てる場合は前面道路の幅は４m必要となり、４mに満たない場合はその分だけ道幅を広げた上で家を建てないといけないからなんですね。
このことをセットバックと呼びますが、セットバック部分には家を建てたり塀を作ることはできないのでその分だけ宅地の面積が狭くなってしまいますし、自分の家の前の道路が広くなってもまわりの道路が狭いと車のすれ違いも大変になってしまいます。
このように道路の幅が狭い宅地は要注意なんですね。
→あなたの土地が狭くなる？道路のセットバックについて解説します
一方、宅地の前が片側２車線の道路など広い道路沿いという場合もあります。
広い場合も車の音が気になったり車の出し入れがしにくくなるので、家に防音性能の高い部材を使ったり車が少しでも出し入れしやすいような家にしておきたいですね。
→広い道路沿いの土地ってどうなの？知っておきたい５つのポイント
建築条件付きの宅地
宅地を購入する場合、購入するのに条件が付いている宅地というのもあります。
その代表的なのが建築条件付きの宅地。
建築条件付きの宅地では、宅地を購入するのに指定する建築会社で家を建てるのが条件となってきます。
そのため建てる家のテイストが合わなかったり、間取りにこだわりたかったけどもアッサリと間取りの打ち合わせが終わってしまい物足りなさを感じてしまうということもあるんですね。
そうならないように、建築条件付きの宅地を購入する場合は建てる家が満足いくものかどうか確認してから購入するのが家づくりで失敗しないための秘訣となります。
→建築条件付きの土地で失敗しないために気をつけたい３つのこと
定期借地権付きの宅地
宅地には定期借地権付きの宅地というものもあります。
定期借地権付きの宅地というのは、たとえば５０年の定期借地権であれば「５０年間あなたに土地の権利を貸しますよ。そのかわり５０年経てば更地にして返してくださいね」という宅地になります。
決められた期間、宅地を使う権利を売りますよという訳なんですね。
このような定期借地権付きの宅地のメリットとしては土地の価格が安く地下が高い場所、たとえば東京２３区や都市部でも土地の価格を抑えられるので家を建てやすいということが最大のメリットになります。（そのため定期借地権の宅地は都市部で多く見られます）
一方、定期借地権付きの宅地では将来的には更地にして返す必要がありますし地代も払う必要があるなど、あくまで借りるという形になります。（その分、土地の固定資産税は地主が払うことになります）
たとえばDINKSのご夫婦で将来土地を残す必要がない場合は土地を所有する必然性は低くなりますし、将来はマンションに移るという場合も必ずしも所有権である必要性は低くなります。
所有権にどれだけこだわるか。
この部分が定期借地権付きの宅地を検討する時のポイントとなってきるんですね。
まとめ
今回は宅地について詳しく見てきました。
宅地は家を建てるための土地となりますが、ひとことで宅地と言ってもいろんな宅地があり、家を建てるのに向いている宅地なのかどうか見極めるのが家づくりでは大きなポイントとなってくるんですね。
一方、土地の売買というのはそう何度も経験するものではないので良い宅地かどうかを見分けるのは中々難しいものです。
そんな場合、住宅会社や工務店と一緒に宅地を探すというのも効果的な方法。
家を建てるプロからアドバイスしてもらえるので、あなたが建てたい家が建つ土地なのかどうかの判断が付きやすくなるんですね。
そのため宅地も見つつ住宅会社を訪れてみるのも良い方法ですよ。
→土地と工務店、どちらを先に決める方が良い家が建てられるの？
ぜひ今回の内容を参考に、あなたに合った宅地を見つけてくださいね。
では。
土地についてはこちらも参考にしてください。
→土地探しで失敗しないために必ずチェックしておきたい７つのこと
建築士が実際に見てきた全国の優良工務店を掲載。
家づくり、土地探しに必要な情報はこちらにまとめています。家づくりの参考にどうぞ。
→土地探しから始める人のための、失敗しない土地の購入方法【絶対保存版】
