家を建てる時、いろんな高さの制限が建築基準法という法律で定められていますが、そんな高さの規制の１つに高度地区というものがあります。
この高度地区というのは高さ制限の中でも厳しい規制の１つで、家の間取りや形に大きな影響を与えるものになります。
そのため家を建てる場合、高度地区とはどういう物なのか知っておいて損はない言葉なんですね。
そこで今回は高度地区とはどのような物なのか、そして家を建てる時にどのような点に気をつけておけばいいのか見ていきたいと思います。
土地探しから家づくりをするという方はぜひご覧ください。
高度地区ってどんな場所？
それではまず、高度地区とはどんな場所なのか、また建物を建てるのにどんな制限がある地域なのか見ていきましょう。
高度地区とは簡単に言うと自治体が独自に定めた高さ制限となりなります。
たとえば家を建てる時、自分の土地だからといって何でも自由に家を建てられる訳ではありません。
快適で安全な生活を送るために、法律でさまざまな制限が設けられているんですね。
でも、法律だけでは建物の高さをコントロールできないこともあります。
そして、そんな高さ制限を補完する物として高度地区というものが定められています。
では、高度地区では具体的にどんな制限が出てくるのでしょうか？
高度地区の高さ制限は大きく分けて２種類あり、１つは
「建物の高さを制限して低く抑える」
という物に。もう１つは
「土地を有効活用するために高さの最低限度を決めて高い建物しか建てられないようにする」
このような２つ分けられます。
建物の高さを低く抑える理由としては、家の日当たりや風通しを確保するというのが一番大きな要因になります。
たとえば自分の土地の南側に高い建物が建ってしまった場合、どうしても日当たりは悪くなってしまいますよね。
そうならないよう高度地区を定めて建物の高さに規制を設け、一定の日照を確保できるようにしているという訳です。
一方、高度地区では建物の最低限の高さが決められている場所もあります。
たとえば、駅前や街中など土地を有効活用したい場所に低い建物が建ってしまうとどうでしょうか？
本当は商業施設やオフィスが沢山欲しいのにテナントがあまり入れない低い建物が建ってしまうとチグハグな街づくりになってしまいますよね。
そうならないように高度地区を設定して建物の最低高さを決めているという訳なんですね。
ただ、このような建物の最低限の高さが決まっている場所は駅前などの一等地で家を建てる時に影響を受けるというケースはかなり稀で、高度地区で家を建てる場合は高さを抑えるというケースが圧倒的に多くなります。
では、家にどんな影響があるのでしょうか？
それでは次に、高度地区に家を建てると具体的にどんな影響があるか見てみましょう。
高度地区で家を建てるとどうなる？
高さに制限を設ける法律としては、「北側斜線制限」というものがあります。
北側斜線制限は建物の高さを制限する法律の１つで、簡単に言うと「敷地北側の家の日差しを遮らないよう、建てる家の高さを制限する法律」となります。
たとえば、下の図のように敷地のすぐ南側に高い家が建つと北側の家の日当たりは間違いなく悪くなってしまいますよね。
場合によっては日当たりについて近隣トラブルになる恐れも出てきます。
そうならないように、あらかじめ北側斜線制限という規定を設けて家の高さを抑えるようにしているんですね。
ちなみに北側斜線制限を絵にすると下のようになります。
家の北側の高さを制限する事で、お隣の家にも陽の光が入るようにするという訳ですね。
そして、この北側斜線制限を厳しくしたものが高度地区となります。
絵で見るとこんな感じですね。
北側斜線制限では「北側斜線」と呼ばれる線を超えない高さにする必要がありましたが、高度地区では「北側斜線」が「高度斜線」という名称に代わり、「高度斜線」を超えないように高さを抑える必要があるんですね。
そのため、家の北側の高さはかなり制限されることになり、屋根が低くなる分だけ天井も一部が低くなるなどの制約が出てくるケースがかなり多くなります。
その一方、高度斜線の影響を受けるのは家の北側のみとなり、北側の家と距離を空けて家を建てれば建てるほど高度斜線の影響を受けることは少なくなりますし、敷地の北側以外はある程度の高さがある家にしても大丈夫です。
ちなみに、高度斜線は真北方向の影響を受けることになります。
ですので、真北にお隣の敷地がある場合に影響を受ける場所はこんな感じですね。
一方、真北ではなく、北東や北西にお隣の敷地があるケースも当然あります。
そのような場合は真北だけでなく、西側や東側も高度斜線の影響を受けることになります。
図に表すとこんな感じですね。
実際にはこのように２方向から高度斜線の影響を受けるケースの方が家に影響が大きく、間取りに制約がでることが多くなります。
上記の例では北側、西側それぞれ屋根の高さを抑える必要があるので、２階の間取りの選択肢がかなり絞られてしまうんですね。
高度斜線の具体的な影響としては、天井が下がるので２階の北側にお風呂を配置するのが難しかったり、天井が下がるのでエアコンが付けにくい、または低い場所にエアコンが付くので見た目への影響が出るといったケースが多く、あまり天井高さの影響が出にくいトイレや階段、収納を北側に配置するケースが増えてきます。
また、屋根も北側は下げる必要があるので家の外観にも一定の制約が出るようになります。
一方、自分の家を建てる場合は北側を低くする必要がある反面、言い換えると家のすぐ南側にも高い家が建たないことになります。
そのため、南側にある程度の庭を確保できれば陽の光が入る家にすることができるのは高度地区のメリットと言えるんですね。
このように、高度地区で家を建てる場合は良くも悪くも高さの制限を受ける。
この部分は頭の中に入れておきたいですね。
第一種高度地区が要注意
高度地区では、第一種、第二種、第三種というようにいくつかの区分で分かれているケースがほとんどで、数字が小さいほど高さ制限が厳しくなっていきます。
そのため、高度地区の中でも一番注意したいのが第一種高度地区で家を建てるというケースです。
たとえば下の図をご覧ください。
この図は東京都の高度地区の区分となりますが、第二種、第三種高度地区と比べると第一種高度地区はかなり家の高さが抑えられているのが分かります。
このように高度地区は区分によってかなり高さ制限が変わってくるので、高度地区に家を建てる場合は第何種の高度地区なのかを確認することが重要なんですね。
特に第一種はかなり厳しい高さ制限になっていることが多いので、第一種高度地区の土地を購入して家を建てる場合は要注意です。
ちなみに敷地の北側が道路の場合、高度斜線は道路の反対側からスタートすることになるので高さ制限はだいぶ緩やかになります。
北側が道路であれば家の高さがある程度あっても日当たりに影響することが少ないからなんですね。
そのため、高度地区である程度の高さのある家にしたい場合や容積を目一杯使いたい場合は北側道路の土地を検討するのも効果的ですよ。
高度地区か調べる方法
それでは次に高度地区を調べる方法について見ていきましょう。
高度地区の場合、自治体によってどれくらい高さに制限があるのか違ってきます。
各自治体で高度地区を設けて建物の高さをコントロールしているので、高度地区の詳細は各自治体に確認するというのが基本となるんですね。
最近ではホームページに用途地域や建ぺい率、容積率などの地図情報を載せている自治体も増えており、高度地区かどうかもホームページで分かる場合も多いので、高度地区かどうか調べる場合はまずは自治体のホームページを見てみるのが効果的です。
ただ、ホームページに地図情報が載っていなかったり高度地区かどうかまで記載がない場合もあるので、確実に知りたい場合は自治体の建築指導課など担当課で確認までできればベストですね。
また、土地を購入する場合は土地の販売図面や重要事項説明書に高度地区かどうか記載されるので、高度地区と書かれている場合はどんな高さ規制になるのか土地の購入前に必ず確認しておくのが必須となります。
実際に高度地区がどのような制限があるか知らずに土地を購入し、家を建てる段階で高度地区の影響を初めて知ったという方もよくいらっしゃいます。
土地を購入してから思っていた家が建てられないと分かることほど後悔することはありません。
そうならないよう、土地で分からない言葉があればどういう物なのか必ず確認するようにしておきたいですね。
また、土地探しで失敗しないように住宅会社と一緒に土地探しをするのもオススメですよ。
→土地と工務店、どちらを先に決める方が良い家が建てられるの？
まとめ
今回は高度地区について見てきました。
高度地区で家を建てる場合は家の高さに制約が出るケースが多いため、家を建てる場合は高度地区かどうか確認するというのは重要なポイントとなってきます。
土地探しで気になる土地が出た場合や家の建て替えの話が出た段階で高度地区かどうか確認しておくことで「こんなに間取りに影響が出るとは思わなかった」というのを防ぐことができるんですね。
また、高度地区は良くも悪くも個性が強い土地となります。
家を建てる場合は高度地区ならではの特性をうまく使って快適な家を建てたいですね。
では。
高さ制限についてはこちらも参考にしてください。
→北側斜線制限がある土地で家を建てる時は何を気をつけたらいいの？
建築士が実際に見てきた全国の優良工務店を掲載。
家づくり、土地探しに必要な情報はこちらにまとめています。家づくりの参考にどうぞ。
