「今住んでいる家が古くて住みづらくなってきたので家の建て替えを検討しています。家を建て替える時の注意点があれば記事にしていただきたいです。また家の建て替えの場合に必要な費用の目安なんかも教えてもらえるとうれしいです。」
読者さんよりこのような質問をいただきました。
確かに長年慣れ親しんできた家でも時間が経つにくたびれてしまい、住むのに不便を感じてしまうこともありますよね。
そんな時に選択肢として出てくるのが家の建て替えについて。
家の建て替えはそれまで住んできた家を壊すことになるので勇気がいります。
でもその分、今の生活で何が不便なのかが明確になっていますし、建て替えるならその不満を解消した快適な家にしたいですよね。
そこで今回は建て替えを成功させるためのポイントと、建て替えの際に必要な費用について、さらには建て替えとリフォームどちらが良いのかについても見ていきたいと思います。
家の建て替えを検討されている方はぜひご覧ください。
家を建て替える時の流れ
家を建て替える時、まずは建て替えの全体像をつかむことで、いつ何をする必要があるのかが見えてくるようになります。
特に家の建て替えの場合は住んでいる家の解体や引っ越しなど生活に影響する部分も多いので、建て替えの流れを知ることは重要なポイントになってくるんですね。
それではまず、家を建て替える時はどのような流れになるのか見てみましょう。
まず、家の建て替えをする時や２つのケースがあります。
「今有る家を取り壊してその場所に新築の家を建てる」ケースと「敷地の一部に家を建て、その後に今有る家を取り壊す」という２つのケースですね。
家を建ててから今住んでいる家を解体する場合は一般的な新築を建てるのとあまり変わらないので、今回は「今有る家を取り壊してその場所に新築の家を建てる」というケースについて見ていきたいと思います。
家の建て替えをする場合、すでに土地は有るので新しい家はどんな家にしたいのか、またどこの住宅会社で家を建てるかという会社選びから始めることになります。
そして住宅会社をいくつか検討し、その中で気に入った会社で間取りを作ってもらうという流れになってきます。
その時に、新築の家を建てるのにどれくらい金額が必要かだけでなく、建て替え費用全般を含めた資金計画書も作成してもらうことで建て替え計画の全貌が見えてきます。
ここで初めて、家を建て替えるのに総額でどれくらい必要になるかの具体的な金額が分かるようになるんですね。
その後、住宅会社を１社に選び、間取りや仕様など家の詳細を決めていくことになります。
ここまで見てきて「今住んでいる家の解体はいつするんだろう？」と疑問が出てくる方もいらっしゃると思います。
家を建て替える場合の解体工事は、打ち合わせをしている家の詳細が決まり、その家が建てられることが確定した段階で解体工事を行うのが一般的です。
具体的には、家を建てるためには法的に問題ないか審査する「建築確認申請」を取得した後に解体工事を行うことになります。
法的な審査の前に家を解体してしまった場合、もし審査が通らないケースがあると家だけ解体した状態になってしまう最悪のパターンも考えられるので、法的に家が建てられることが決まってから家の解体を行うんですね。
（そのため、家の解体直前を目処に賃貸住宅に引っ越しすることになります）
その後、家の工事が着工、完成して新居に引っ越しというのが家の建て替えの場合の全体的な流れとなります。
家を建て替えて新築の家を建てる場合、基本的にこのような形で家づくりが進んでいくんですね。
建て替えのタイミング
建て替えの流れが分かった次に建て替えのタイミングについて見てみましょう。
家の建て替えのタイミングとしては、ライフスタイルの変化、建物の老朽化という２つが大きなポイントとなってきます。
たとえばライフスタイルの変化に関しては、家族が増えて今住んでいる家が狭くなってしまった、反対に子供が巣立ったのに家が広くて掃除や管理が大変なので最適な広さにした上で快適な家にしたい場合や親御さんとの同居、介護など、今の生活に家の大きさや作りが合わなくなってしまったというのが家の建て替えのきっかけになってきます。
また、建物が老朽化してくると、生活環境、特に暑さ、寒さの点で体へのダメージが大きくなってきます。
特に昔の家は気密性が悪く隙間が大きいので、外の暑さや寒さというのが家の中に入りやすい家が多く、それが原因で冷暖房を付けたとしてもあまり効果が無いということもよくあるんですね。
その他、耐震性に不安が有るや台風などの災害に弱い場合など、身体の健康や命を守るという家の役割に不安を感じる場合も家の建て替えが視野に入ってきます。
このように、ライフスタイルがある程度固まり、さらには今の家に住み続けることで生活環境のマイナス影響が大きいと感じられる場合、ちょうどよい家の建て替えのタイミングと言えます。
建て替えの時のポイント
建て替えをして新築の家を建てる場合、建て替えならではのポイントがいくつか出てきます。
一般的な土地を購入して家を建てる場合と少し違いがあるんですね。
それでは家の建て替えをする時に知っておきたいポイントについて見てみましょう。
家の建て替えをする場合、一番のポイントは住宅会社を上手く活用して一緒に家を建てるということです。
それには家の建て替えならでは理由があります。
詳しく見ていきましょう。
まず、土地を購入する場合と家の建て替えの場合の大きな違いとして、敷地の詳細情報の違いというものがあります。
土地を購入する場合、たとえばお隣さんとの境界はどこかハッキリしていることがほとんどですし、インフラの整備状況や家を建てるのにどういった工事や許可が必要かが明確にされています。
不動産会社が土地を売るのに「重要事項説明」という敷地状況を詳しく記したものが必要になるので、必要事項は不動産会社が予め調べた上で売りに出されているんですね。
一方、家の建て替えの場合は土地の売買がないので、敷地情報に関しては曖昧な部分も出てきます。
たとえば、古い家であればお隣との境界がハッキリしていないというケースです。
どこが境界かは大体分かっているけども、境界杭など明確にどこが境界か分かる物が無いというケースは結構多いんですね。
ちなみに境界杭の一例とは下のような物があります。（その他にも色んな形の境界杭があります）
このように境界がどこか分かる物が無い場合、どこが境界かはっきりさせる必要が出てくるんですね。
（敷地の境界がはっきりしていないと、家の法的な完了検査で不合格となってしまいます）
また、郊外の家だと下水などのインフラを新しく入れ直す必要があるケースもよく見かけます。
たとえば下水道の無い地域では浄化槽と呼ばれる敷地内で汚水を浄化する設備を入れる必要がありますが、昔の家だと近くの水路に垂れ流しをしている場合もあったりなど、曖昧な形で下水処理しているケースも多くあるんですね。
大らかな時代であればそのような事があったとしても、今の時代は汚水処理がしっかりなされていないと家を建てる許可はおりません。
そのため、「インフラの整備に思わぬお金が掛かってしまった」というようなケースもあります。
また、近くに田んぼなどの農地が多い場合だと浄化槽で処理した水を水路に流すのに付近の農家の同意が必要になったりと、いろんな手続きが必要な敷地もあったりするんですね。
もちろん、この辺りは調べるのが難しく手続きに図面も必要となるので自分で対応するのは難しく、家を建てる住宅会社に調べてもらったり手続きをしてもらうことが一般的です。
家の建て替えの場合、実際に住宅会社に行って敷地を見てもらい間取りと資金計画書を作ってもらわないと、どのような手続きが必要で家以外にどれくらい費用が必要になるかが分かりにくいんですね。
そのため、家の建て替えをしようと思った場合、まずは住宅会社へ行ってみるのが全体像を掴むための一番の近道になります。
その一方で、建て替えの場合は長年その場所に住んでいた人だからこそ分かる情報というのもあります。
たとえば、敷地内のどこが日当たりが良くて居心地の良い場所なのかも把握しやすいですし、近隣の家に配慮した方がよい場所が有るのか無いのかが分かるのも家の建て替えならではの情報と言えます。
また、今の家が寒い、暑いといった生活環境や、間取りで不便に感じているところなど、一軒家に住んでいるからこそ「新しい家ではこうしたい」という判断が付きやすいというメリットもあります。
そのため、家を建て替える場合は家の情報や今思っている不満点を書き出しておくと、実際に家の打ち合わせが始まった時の有効な材料となってくれます。
また、家の建て替えの場合、長年住んでいる家に思い入れがあるので壊すのがためらわれることもあります。
そんな場合、今ある家の一部を新居のどこかに使ってあげるのもいいですね。
たとえば立派な柱や梁など構造材がある場合は新居のどこかで見せ梁に使ってみたり、愛用してきた床の間があるなら新居の和室に使ってみたりなど、新しい家に上手く組み入れてみるというのも建て替えならではです。
ちょっとした遊び心を持って住宅会社に相談してみるのも建て替えの楽しみと言えるんですね。
建て替えの費用の目安
それでは次に、建て替えの費用について見てみましょう。
家の建て替えの場合、普通に家を建てる以外に必要な費用という物が出てきます。
- 解体費用
- 仮住まいの家賃
- ２回の引っ越し
以上の３つが代表的な費用となります。
ちなみに、あなたは解体費用というとどれくらい必要かイメージがつきますか？
木造の家の解体費用の目安としては３〜６万円/坪くらいのケースがほとんどです。
３０坪くらいの家で、約１００万円〜１８０万円くらいの解体費用が必要になるという感じなんですね。
どうしてこれくらい費用の差が出るかというと、解体しやすいかどうかという敷地条件や解体の際にどこまで不用品を処分するのか、また解体業者によって見積もり金額がかなり違うということが理由として挙げられます。
敷地条件については広くて重機が入れやすい敷地であれば家を解体しやすいので安くなりますし、反対に敷地が狭くお隣の家がすぐ側に建っている場合は解体しにくくなるので価格が高くなる要因となってきます。
また、敷地に高低差があって重機が入れにくかったり、電線など解体の障害になるものが多い敷地の場合なんかも割高になってくるんですね。
その他、解体時に中の不用品も処分してくれるのか、それともあらかじめ不用品は全て処理しておく必要があるかどうかでも違いが出てきます。
不用品も処分してくれるかどうかは解体業者によって違いがありますが、仮住まいに引っ越しの際にいらない物は残しておけばいいので、時間と手間を節約したい場合は結構おすすめです。
（ちなみに別で不用品の処分を頼むと１０〜２０万円くらいの費用が掛かるケースが多いです）
最後に、解体というのは業者によって見積もり金額にかなり差が出ます。
特に解体は定価の無いものなので、見積もりにバラツキが出やすいという特徴があるんですね。
その理由としては、自社で解体するために使う重機を持っている会社であれば安く解体する事ができますし、重機をレンタルしている会社なのか、また下請けに丸投げしている会社は管理費用を上乗せするというように、解体業者と言ってもいろんな業者が有り、それに合わせ解体費用というのもかなり変わってきます。
そのため、家の建て替えの場合は通常は住宅会社が解体の手配をしたり解体業者を紹介してくれたりしますが、相場よりもかなり高いように感じた場合は他の解体業者に見積もりを取ってみるのも１つの方法と言えます。
ただ、解体という工事柄、場合によっては近隣の家の塀を壊してしまった・・。傷つけてしまった・・。
なんて事も起こります。
そんな時に解体費用が安いだけでしっかりと対応してくれない業者だとすごく困りますよね。
解体は近隣に被害を与えてしまう可能性が高いので、工事ももちろんそうですが近隣対応もしっかりした解体業者を選ぶのが重要となってきます。
このような場合、意外と安心なのが工務店や住宅会社から紹介してもらう解体屋です。
工務店や住宅会社は解体が終わってやっと家を建て始めることができるので、解体は問題なく終わらせるのが大前提となります。
そのため、ある程度対応がしっかりした解体屋を紹介する必要がありますし、場合によっては工務店や住宅会社の担当者が問題があったときに間に入って対応してくれることもあるんですね。
現場対応を安心して任せたいという方は、多少割高な場合でもそこは安心料として工務店や住宅会社から紹介の解体業者に解体工事を依頼するのも１つの方法と言えます。
次に、家を建て替える場合は仮住まいの家賃というものが発生してきます。
仮住まいの期間としてはどれだけ家の工事に時間が掛かるかにもよりますが、大体４〜６ヶ月ほどになるケースをよく目にします。
家の工事期間にプラスして解体や引っ越しなど１ヶ月分をプラスするというのが仮住まい期間のひとつの目安となります。
この際の注意点としては短期間の仮住まいになるということです。
短期間でも敷金、礼金や仲介手数料が必要となりますし、中には短い期間を貸し出すのを嫌うオーナーもいるからなんですね。
そのため、家賃分よりも余裕をもって費用を見ておきたいですし、解体ギリギリに物件を探すのではなく、少し余裕を見て物件を探しておく方が無難です。
もし家を依頼した住宅会社が不動産を扱っている場合や仲介業もしている場合は相談してみるのも良いですね。
また、荷物が多い場合なんかはしばらく使わない物はトランクルームを借りて保管しておくのも１つの方法と言えます。
最後に、家を解体する前、家が完成してからという２回引っ越しをすることになります。
引っ越し料金は距離に比例してくるので、できるだけ近い物件を選んでおくと引っ越しもしやすくなりますし、工事現場にもよく顔を出せるようになります。
また、３月など繁忙期を外せば近距離ということもありそれほど引っ越し費用は掛かりませんが、引っ越しの際はいくつか手続きが必要になってくるので、忘れずに対応しておきたいですね。
→転居の手続き一覧。新しい家に引越しする時に必要な８つの事。
ここまで見てきたように家の建て替えの場合、上記の３つが普通に家を建てる場合とは違う費用となってきます。
特に解体や仮住まいはある程度まとまった金額が必要になるので、総予算の中にしっかり入れておきたいですね。
ちなみに家を建てるための費用に関してはここで詳しくご説明すると長くなってしまうので、家を建てるための費用については下の記事を参考にしてみてくださいね。
→家を建てるには費用はどれくらい必要なの？建築士が教える家の費用のポイント
建て替えかリフォームか
それでは最後に、家の建て替えとリフォームについても見てみたいと思います。
家の建て替えを検討する時、一度は今の家をリフォームして住むという選択肢も出てくるケースがほとんどです。
そして、新築を建てている住宅会社に話を聞けば「新築が良い」という話になりますし、リフォームをしている会社へ行けば「リフォームの方が良い」という流れになるので、どちらにした方が良いかは中々判断が難しいですよね。
では、家は建て替えをした方が良いのか、それともリフォームした方が良いのか、実際はどちらの方が良いのでしょうか？
私の今のメインの仕事は新築の建築士ですが、これまでリフォームも大型のものを中心に何棟も設計を担当してきました。
そのため、新築の良いところもリフォームやリノベーションの良いところも分かるのですが、家の建て替えかリフォームが良いのか問われると、
「築３０年を超える家なら建替えて新築の家を建てた方が満足度は圧倒的に高くなります」
と私は答えています。
その理由は大きく分けて３つあります。
- 家の性能の違い
- 家の耐用年数の違い
- 家の金額の違い
以上の３つです。
ではまず、家の性能の違いについて見てみましょう。
まず、根本的な部分になりますが、３０年前の家と今の家では比べ物にならないくらい性能が違います。
技術は日々進歩しているので性能が違うのは当然といえば当然ですが、震災や省エネ思考の上昇などを経て、この１０年〜１５年くらいで日本の家の性能は大きく向上してきたという時代背景があります。
一方、３０年前というと省エネの基準も無い時代ですし、耐震についての基準も今より相当緩いものしかありませんでした。
１つ１つの家の性能よりも、とにかく数を増やしていくという時代の流れだったんですね。
そんな基準の中でつくられている家なので、今の家との基本性能の差はすごく大きな差となってきます。
特に、基礎のつくりが弱い家や、地盤そのものが弱くて基礎が割れたり家が傾いているといった、根本的にリフォームやリノベーションをしても応急処置にしかならない物件も多く見受けられます。
そのため、３０年以上前の家のリフォームすると言うことは、例えばヨボヨボのおじいさんにお金を沢山使って機械をいっぱい取付け、サイボーグのようにして延命しているような物とも言えます。
性能で劣る家が老朽化しているので、いくらリフォームやリノベーションをしても若返らせるのはかなり難しくなってしまいますし、それなりのお金が必要になってしまうんですね。
次に耐用年数の違いについて見てみましょう。
さきほど、古い家のリフォームは本体をガチガチに固めて延命させるような物とお伝えしましたが、サイボーグ化してもいつまで寿命を延ばせるかはわかりません。
お金をかけてリフォームやリノベーションをしても、１０年、２０年後には再リフォームが必要になる可能性も普通にあり得るということなんですね。
下手をすると、前のリフォームのローンが残っているのに、再びさらにローンを組むなんてことも。
このように、元の性能があまり良くない家をリフォームしたとしても、将来に向けて不確定な要素がすごく多なってしまうんですね。
一方、今の新築住宅の場合、２０年後に構造に大きく手を加えないといけないと言うことは、欠陥住宅でない限りまずありません。
メンテナンスの費用を見ておけば、ある程度将来を予測できるんですね。
→家のメンテナンス費用はどれくらい必要で、修繕するタイミングはいつ？
そのため、いつまで家が使えるかという家の耐用年数で大きな差がつきますし、いつまたリフォームが必要になるか分からないというのは結構なストレスになってしまいます。
この点は、新築にするかリフォームするかの大きな違いになってくるんですね。
最後に新築とリフォームで費用というのはかなり違ってきます。
総額で言うとやはり建て替えの方が費用が必要となるので「新築＞リフォーム」という形になりますが、コストパフォーマンスの面では新築の方が高くなる傾向があります。
まず根本的なお金の話をすると、住宅業界の粗利率は「新築 ＜ リフォーム」という図式が成り立ちます。
これは簡単に言うと、新築よりリフォームの方が利益を多く取っているという事になるんですね。
これには理由があって、新築の場合はゼロから家をつくるので仕事の効率は高めやすい傾向があります。
工事の日程も読めるしパターン化してコストを落としやすいんですね。
一方、リフォームの場合は壁や床を壊してみないと分からない事があるので、仕事の効率化にも限界があります。
また、そのような壊してみないと分からない部分に対しては、何かあった時のために保険として予算をあらかじめ多く見ておく必要も出てきます。
このように、リフォームの方が新築よりも手間がかかることが多く、また単価が低いので粗利を多くしないと利益が出ないという側面もあり、工務店や住宅会社にとっては新築とリフォームを比べるならリフォームの方が高い利益率を設定するんですね。
そのため、同じ金額で比べるとリフォームやリノベーションの方が新築よりも割高となってきます。
以上の３つの理由から、建て替えかリフォームどちらが良いか聞かれれば「築３０年を超える家であれば建て替えの方が満足度が高くなります」という答えになるんですね。
もちろん、家の全部を建て替えるのではなく、家の一部に手を加えたい場合はリフォームも効果的な選択肢になってきます。
ライフスタイルの変化や老朽化で今ある家の全体的な部分に不満があるのか、それともライフスタイルの変化や老朽化どちらか一方が問題でいくらか手を加えることでその問題が解決できるのかどうか。
この部分を考えてみると、家の建て替え、それともリフォームが合っているのかどうかの判断がしやすくなりますし、その結果、より納得感のある家にすることができるようになるんですね。
→家の新築と中古を買ってリノベーション、どちらがお得で価値がある？
まとめ
今回は家の建て替えについて費用を交えながら詳しく見てきました。
家の建て替えの場合、まずは家の建て替えがどのような流れになるかを頭に入れ、そして住宅会社と上手くタッグを組んでいくことが建て替え成功の一番のポイントとなってくるんですね。
家の建て替えというのは今の家も我慢すれば住めるものなので、決断するのはかなり勇気がいるものです。
そんな中で建て替えを選んだのであれば、建て替えを選んで本当に良かったと思えるような家にしたいですね。
ぜひ今回の内容を参考に、素敵な家を建ててくださいね。
では。
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