「家を建てるために土地を探しているのですが、注意書きに『４２条２項道路』と書かれている土地が気になっています。このような『４２条２項道路』と書かれている土地で注意することがあれば記事にしてもらえないでしょうか？」
読者の方からこのようなリクエストをもらいました。
家を建てるためには必ず道路に面している必要がありますが、ただ道路に面して入れば良い訳ではなく、いくつかルールというものが存在します。
道路は日常生活で使うだけではなく、災害が起こった時は緊急車両が通る必要があるなど、安全な環境を作るために法律でルールが決まっているんですね。
それでは『４２条２項道路』とはどういう道路で、家を建てるのにどのような影響があるのでしょうか？
今回は『４２条２項道路』について一緒に勉強していきましょう。
４２条２項道路って何？
まずは家を建てる時の大前提として、家を建てる敷地は幅員４m以上の道路に２m以上接していないといけないというルールが建築基準法で定められています。
この基準を満たしていない敷地では家を建てることができないんですね。
ちなみに幅４m以上の道路に２m以上接している状態とは図で表すと次のような感じになります。
上の図に書いてある土地は分かりやすくするために旗竿地と呼ばれる少し特殊な土地を使っていますが、こうして見ると普通の土地であれば道路に２m以上接するというのは結構簡単にクリアできそうですね。
（たまに見かける「再建築不可」と書かれた土地は、この道路に面する幅が２mを切っているケースがほとんどです）
→旗竿地（はたざおち）って何？旗竿地を買う前に注意したいポイント【絶対保存版】
一方、全面道路の幅が４mに満たない土地というのは結構な数が存在します。
そして、この幅が４mに満たない道路が今回のメインテーマの「４２条２項道路」になります。
では、どうして道路の幅に４m以上必要なのでしょうか？
幅４mというのは災害時の避難経路の確保や緊急車両の通行するために必要な広さとなるので、この条件を満たさない敷地には家の建築の許可が下りず家を建てることができないことになっているんですね。
でも、新しい造成地ならいざ知らず、昔ながらの住宅街や街中だと道路の幅が４mもないのに家が建っていることもありますし、古い家だけでなく新しい家だって建っているのを見かけることがあります。
どうしてでしょうか？
その理由は、この道路に関する規制に例外があるからです。
このような道路の基準が決まったのは戦後すぐのことになりますが、当時は前面道路が４mに満たなくても多くの家が建っていました。
でも、全部の家を取り壊して道路の幅を４mに広げるとなると膨大な手間が必要となりますし、住む場所が無くなってしまう人も出てきてしまいます。
そこで「新しい家を建てる場合は家の前の道路の幅を４m確保しないといけないですよ」という例外ができることになり、これを満たした場合のみ「４２条２項道路」でも家が建てられるということになったんですね。
では、「４２条２項道路」で家を建てる場合はどんなことに気をつければいいのでしょうか？
次に具体的な影響について見ていきましょう。
４２条２項道路に必要なセットバック
道路の幅が４mに満たない「４２条２項道路」に面した敷地に家を建てる場合、セットバックというものが必要になってきます。
セットバックとは簡単に言うと「道路の幅が４mに足りない分だけ敷地を後退させて前面道路を広くしなさいよ」という内容で、具体的には道路の中心線から２mは道路部分として確保する必要があり、残った部分が家を建てられる敷地という扱いになります。
図で表すとこのような感じですね。
もちろんこれは「４２条２項道路」に面した全ての敷地に当てはまり、このように家が建て替わる度に道路の中心からそれぞれ２m後退させていけば、いずれは最終的に４mの道路が出来上がるという考え方なんですね。
（そのため、道路の反対側が川や崖などで広げることができない場合は道路の幅が４mになるまで自分の敷地をセットバックするという例外もあります）
このように「４２条２項道路」に面した敷地の場合はセットバックが必要というのをまずは頭に入れておいてくださいね。
セットバックした部分はどうなるの？
ここまで見てきたように「４２条２項道路」ではセットバックをする必要が出てきますが、それでは次にセットバックの注意点について見てみましょう。
まず、セットバックをした部分は道路としての扱いになるので敷地の所有者が自由に使うことはできなくなります。
たとえば、セットバックした場所に塀や庭を作ったり駐車場にすると緊急車両の通行の妨げとなってしまいますよね。
そのためセットバックした部分は道路以外に使えないというのが基本となります。
また、セットバックした部分は敷地面積に入れることはできなくるという点も大きなポイントです。
たとえば１００㎡の土地を購入したけども１０㎡セットバックした場合、敷地面積は１００㎡ではなくて９０㎡ということになります。
敷地面積というのは家を建てるのには重要な数字で、敷地面積次第で建てられる家の大きさというのが決まってきます。
（建築面積や延べ床面積が敷地面積の影響を受けます）
そのため、前面道路が「４２条２項道路」の土地を買う場合は、実際に使える敷地面積に注目するのが大切になってくるんですね。
また、昔から住んでいる家を建て替える場合もセットバックによって敷地面積が小さくなってしまうこともあります。
そうなると今住んでいる家よりも小さな家しか建てられなくなるケースもありますし、今は塀が有ったり庭や駐車場に使っているスペースがセットバックで使えなくなることもあるので注意が必要です。
（そのため前面道路が４２条２項道路の敷地で家を建て替える場合は、一度間取りを作ってもらうとどれくらいの広さの家、敷地になるかの判断がしやすくなりますよ）
その他「４２条２項道路」でセットバックした部分は道路部分という扱いになりますが、その部分に固定資産税が掛かるかどうかは自治体次第となってきます。
（固定資産税が掛からない自治体も多くあります）
また、セットバック部分を寄付できる自治体も有り、その場合は土地の登記費用を出してくれるところが大半です。
補修や管理などは自治体が行ってくれることになるため、無償譲渡できるのであれば自治体に寄付するのも１つの方法です。
寄付の他には無償使用承諾という方法もあり、その場合は所有権は残ったまま道路の管理や維持は自治体が行うことになるので、「４２条２項道路」の土地に家を建てるのであれば検討してみるのも良いですね。
４２条２項道路の注意点
それでは次に、セットバック以外に「４２条２項道路」の注意点を見てみましょう。
「４２条２項道路」を検討する際に必ず確認しておきたいポイントとしては、敷地の前の道路が狭いということは周りの道路も狭い可能性が高いということです。
そのため、大きな車に乗っている方や運転が苦手という方は要注意です。
そのため敷地周辺をしっかり確認しておきたいですね。
（セットバックしている家が少ないと車がすれ違う場所があまり無いというケースもあります。また、セットバックしたことで家の前が車のすれ違いポイントになることもあるので、それを避ける場合は外構や駐車計画も大切になります）
また、自分の前の家がすでにセットバックしている場合は良いですが、まだセットバックしていない場合は車の出し入れにも注意が必要です。
前面道路が狭い分だけ車を駐車するのに何度も切り返しが必要になることもありますし、電柱などの障害物が思った以上に邪魔になってしまうケースも有るので、土地を見る際に確認しておきたいですね。
このように「４２条２項道路」の敷地は道路の幅が狭い分だけ、車など道路の幅が影響してくる部分を確認しておくことが４２条２項道路を検討する時の大きなポイントとなってきます。
まとめ
今回は「４２条２項道路」について詳しくみてきました。
名前だけ聞くと何だか難しそうに聞こえますが、「道路の幅が狭いので家を建てる時に道路部分をしっかり確保してくださいよ」というのが「４２条２項道路」なんですね。
そして「４２条２項道路」で家を建てる場合に一番気をつけたいのがセットバックです。
セットバックによって敷地の広さが変わってきますし、建てられる家の大きさや車の駐車のしやすさが変わってくるんですね。
また「４２条２項道路」と言っても幅が４mにギリギリ足りない道路もありますし、幅が２m程しかない場合もあります。
そのため、日常生活で車で移動する場合は支障が無いかどうか、またお子さんの安全を考えて車がよく通る道なのかどうかも確認できるとベストですね。
土地を購入するというのはタイミングです。
今回の内容を頭の片隅に入れておくことで、「４２条２項道路」の土地が出てきた時もどこをチェックすれば良いかスムーズに確認することができるので、ぜひあなたの土地探しに役立ててくださいね。
では。
土地情報の見方を知りたい人はこちらをご覧ください。
→土地購入の注意点がたくさん載っている！土地の販売図面の見方を解説します。
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