前回、郊外のタダ同然の土地に家を建てるのが一番お得という話をしました。
これからは都心の一等地をのぞいて土地の価格が上がり続けることはありません。
そのため、家を建てる場合、土地の価格が下がりようがないタダ同然の郊外の土地に家を建てれば、土地の価格下落を防げるから一番お得な訳です。
価格の安い土地にはその他にもメリットがあります。
それは住宅ローンの利息が少なくてすむと言う事です。詳しく見てみましょう。
支払う利息はこんなに違う
今までは土地は資産と考える人が多くいて、土地の価格が高くてもローンが組めれば買っていました。
例えば、土地２０００万円 建物２０００万円 合計４０００万円という感じですね。
一方、安い土地を購入して家を建てた場合はこのようになります。
土地５００万円 建物２０００万円 合計２５００万円という感じです。
この家と土地を買うお金を住宅ローンで借りるとどうなるか見てみましょう。
住宅ローンの額は増えれば増えるほど、支払う総額は多くなります。
４０００万円をローンで借りた場合、返済額は約５５００万円になります。（金利２％、３５年ローン）
支払う利息は１５００万円。
２５００万円をローンで借りた場合、返済額は約３５００万円になります。（金利２％、３５年ローン）
支払う利息は１０００万円。
どうですか？
土地が高い方が、５００万円余分に銀行に利息を支払わないといけません。しかも、ローンを支払っている３５年の間に土地の価格も下がってしまいます。
要は、土地は資産と自分に言い聞かせて高い住宅ローンを組んで土地を買った場合、支払う利息が多い分だけタダ同然の安い土地の方がお得な訳です。
資産が減ってローンが増える
今資産を持っている人は、高度成長期に土地を買って値上がりした人が大勢います。土地の価格が大きく上がったので、土地を買うのが正解だったんですね。
一方、これからの土地の価格は下がり続けます。たとえ駅近の土地でも今以上に価値が出てこないかぎりは価格は下がります。
これは、土地を持っていると資産が目減りしていくことを意味します。
すなわち、高い土地を買っても評価額は減っていき、さらに高い土地を買うとその分の利息を支払うこととなります。支払額は増えて、資産は減っていく最悪なパターンです。でも、この事は不動産会社の人間は言いません、さらには住宅会社の人間も言いません。「どんな土地を購入してくれてもいい、家を建ててくれたら」というのが本音です。以前、営業マンの取り扱い説明書ででてきた「不動産に強い住宅営業マン」の胡散臭さはここからきています。逆に土地について正直に話してくれる営業マンは信用できる営業マンである可能性が高いです。
今、割高な土地はどこ？
今回、例に挙げた２０００万円ほどの土地というのは、首都圏から電車で１時間ほど離れた郊外の土地の価格を想定しています。このあたりの土地は、首都圏への通勤圏ということでニーズがあるので、すでにかなりの部分が住宅地になっていても、野山や畑を宅地に変える開発が続いています。（開発会社は二束三文で買いたたいた土地を住宅地に変えて利益を上げます。開発をやめると利益が無くなってしまうので、倒産するまで開発を止めることはありません。）ここに「空き家対策特別措置法」の影響で将来売り地が増えたらどうなるでしょうか？価格が下がるのは火を見るより明らかです。
実際には首都圏通勤圏の土地を買って家を建てるという人はかなりいます。では、将来損をするのが分かって土地を買うしかないのでしょうか？
いいえ、チャンスはあります。首都圏通勤圏は、今はまだ割高です。でも「空き家対策特別措置法」の影響で土地は出てくるし、価格も下がります。中には、維持費がかかるから売り急ぐというケースも出てきます。その時がチャンスです。急いで土地を決めるのではなく、チャンスがきた時にすぐに判断ができるように準備をしておく。これが一番大事な事です。
次回、「空き家対策特別措置法」で変わる土地探しのまとめをお送りします。
→【まとめ】これからの土地探し。空き家対策特別措置法の影響を予測する
では。
家づくり、土地探しに必要な情報はこちらにまとめています。家づくりの参考にどうぞ。
→土地探しから始める人のための、失敗しない土地の購入方法【絶対保存版】
→家を建てる前に必ず知っておきたい理想の家を建てる方法【絶対保存版】
建築士が教える今日の問題解決
今、一番割高な土地はどういう土地か？
- 首都圏通勤圏の郊外の土地。
- 空き家が売却に出される中、宅地開発も続くので、供給過多になる可能性が高く、価格が下がりやすい。
