「住宅ローンは変動金利と固定金利、どちらにした方が良いのでしょうか？」
このような質問を読者さんからもらいました。
確かに、住宅ローンは変動金利の方がいいのか、それとも固定金利の方がいいのかって迷いますよね。
そこで今回は、住宅ローンを組むときの３つの金利タイプと、住宅ローンを選ぶときの基本的な考え方についてご紹介したいと思います。
それではどうぞご覧下さい。
住宅ローンの３つの金利タイプ
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて３種類の金利タイプがあります。
- 全期間固定タイプ
- 固定期間選択タイプ
- 変動金利タイプ
以上の３種類です。
それぞれ特徴が違うので、どのような違いがあるのか詳しく見ていきましょう。
全期間固定タイプ
全期間固定タイプとは、住宅ローンが終わるまで金利が変わらない住宅ローンのことを言います。
最初に住宅ローンを借りた時に決まった金利がその後もずっと続くという訳ですね。
このように金利が変わらない住宅ローンの事を一般的には固定金利と呼びます。
固定金利のメリットとしては、何と言っても返済額が一定なのでライフプランを立てやすい事が挙げられます。
金利変動の影響を受けないので、金利の動向を気にしなくても大丈夫なんですね。
固定金利タイプの住宅ローンは様々な銀行で出ていますが、その中でも住宅金融支援機構の「フラット３５」がかなり有名です。
フラット３５はその名のとおり、３５年間金利が変わらない住宅ローンになります。
金利が変わらないということは、例えば住宅ローンを組んで数年後に金利が上がってしまった場合でも金利が変わらないので、例えば将来の金利変動によっては変動金利よりも金利が安いなんてことも起こりますし、反対に金利が下がった場合には高い金利を払い続けないといけないと言う事なんですね。
この部分は固定金利のメリットとも言えますし、デメリットとも言えます。
また、その他に固定金利のデメリットを挙げると、変動金利タイプの住宅ローンに比べて金利が高くなってしまう事が挙げられます。
住宅ローンの金利が固定となって安定する分、金利が高く設定されてしまうんですね。
全期間固定タイプの住宅ローンは安定感は抜群ですが、その安定感の分だけ割高となってしまいます。
この将来に渡る安定感をどれだけ重視するか。
それが固定金利を選ぶかどうかのポイントとなってきます。
固定期間選択タイプ
固定期間選択タイプとは、一定期間金利が固定されいて、その期間が過ぎたら改めて変動金利、または固定金利を選択する住宅ローンのことを言います。
５年固定とか１０年固定などと呼ばれている金利タイプのことですね。
固定金利の住宅ローンよりも金利が安く、変動金利よりも金利が高いのが一般的です。
ある程度先の安心感を確保しつつ、でも金利もあまり高くならないよう抑えた住宅ローンという訳ですね。
固定金利と変動金利の良いとこどりのようなイメージなので、固定期間選択タイプを選ばれる方も結構いらっしゃいます。
変動金利タイプ
変動金利タイプは、その言葉のとおり金利が変動するタイプの住宅ローンです。
固定金利とは真逆の住宅ローンなんですね。
変動金利は市場に合わせた金利が反映されるので、全期間固定タイプや固定期間選択タイプと比べて金利が低く抑えられることが多いのが特徴です。
そのため毎月の返済額を抑えたい人に向いていますが、金利の変動によって支払額が増減されるので、将来の安定感という点では不安定さが残ります。
（ちなみに、チラシに載っている月々〇〇円というのは、変動金利の１番安い金利のモノを使った金額なので注意が必要です）
では、変動金利の金利はいつ見直されるかというと、半年ごとに見直されるのが一般的です。
ただ、金利が変動したとしても、金利に合わせて毎月の返済額が変わるという訳ではなく、返済額の見直しは５年ごとに行われるので、金利が上がったとしても返済額アップに対する準備をすることができます。
（毎月返済額が変わると、住宅ローンの支払い額が分からないので大変ですよね）
ちなみに金利の変動があった分は、毎月の返済額ではなく、元本と利息の割合が変わるようになっています。
そして、その結果を５年ごとに返済額へ反映させるという訳ですね。
変動金利の場合、何かの拍子で金利が物凄く上がると住宅ローンの総額もどんどん膨らんでしまいます。
そのため、１２５％ルールという物があり、どんなに金利が上昇しても、５年ごとの支払額の見直しの際はそれまでの返済額の１.２５倍までと言うのが一般的です。
このルールによって、支払額が２倍、３倍となり住宅ローンが支払えずに破綻するということは防ぐ事ができますが、そのかわり住宅ローンの利息分しか毎月支払っていないという事態も起こりえます。
変動金利は金利の上昇に要注意な住宅ローンなんですね。
このように住宅ローンは大きく分けて３つのタイプがあります。
では、どの金利タイプを選ぶのがベストなのでしょうか？
次に住宅ローンの選び方について見てみましょう。
どの金利タイプがベスト？
まず最初に結論を言いますと、どの金利がベストかというのは各家庭によって違ってきます。
それぞれの家庭によって収入も違えばライフプランも違ってくるからなんですね。
ただ、数年前にマイナス金利が発表されたように、現在は空前の低金利の状態です。
そのため、金利は下げられる幅がかなり小さい状態で、上げられる幅は大きい状態となっています。
以上の点を考慮に入れると、今は固定金利の方に分があると考えるケースが多いです。
変動金利は金利が下がった時の効果が少なく、金利が上がったときのダメージが大きいという訳ですね。
固定金利の場合、全期間固定タイプを選ぶのか、それとも固定期間選択タイプを選ぶのかは、それぞれの家庭のライフプランによって違ってきます。
例えば、１０年固定を選ぶ場合、当分夫婦２人の共働きで住宅ローンをガンガン返済していって、１０年後に例え金利が上がっていたとしても大きな影響がないくらいの住宅ローンの残債を減らしておけそうな場合や、現金を多く持っていて、いざとなったら住宅ローンを一気に減らす事ができる、またはあまり大きくない額の住宅ローンを組む場合にメリットがあると言えます。
また、１０年間は子供の学費などで支払いが多いので住宅ローンの返済額も抑えたいけども、１０年経てば子供が巣立つので住宅ローンの返済に余裕が出ると言う場合なんかも有効です。（逆に１０年後にお子さんの学費が増える中学や高校、大学に入学するというケースでは、１０年後に支払いが増えたときの影響が大きいので積極的に使いにくいと言えます）
このように固定期間選択タイプは人によって合う合わないがありますが、全期間固定タイプと比べると半分ほどの金利で組める住宅ローンもあるので、ライフプランに合致するなら積極的に使っていくのもいいですね。
全期間固定タイプの住宅ローンはライフプランが立てやすく安定感がありますが、金利が高めなのがネックです。
その場合、フラット３５Sで最初の１０年間優遇金利を受けられるという制度もあるので、固定金利の住宅ローンを組むなら積極的に活用していきたいですね。
（一定の性能を確保した住宅がフラット３５Sを使うことができます）
最後に変動金利タイプについて見てみましょう。
変動金利のメリットは低い金利で住宅ローンが借りれる事、デメリットは将来が見通しづらい事と金利の大幅上昇なので、今の超低金利時代ではデメリットの方が目立ち、どちらかと言えばハイリスクローリターンの金利タイプと言えます。
そのため、変動金利を選択する場合は金利の変動の影響を受けにくいよう返済額が少ない場合が無難です。
変動金利で返済額がギリギリという状態は金利の変動が生活に与える影響が大なので、間違っても選ばないようにしてくださいね。
（家を建てて生活が破綻しては元も子もないので、変動金利で返済額がギリギリの場合は家の価格を落とす、またはもう少し貯蓄をして予算に余裕が出てから家を建てるなど、家を建てた後に無理がないか一度振り返って見るのが効果的です）
変動金利の場合、「金利が上がれば固定に変更すればいい」という声を良く聞きますが、実際にそのタイミングを見極めるのは至難の業と言えます。
実際にアベノミクスが始まった時に、まさか金利がマイナス金利になるなんてプロの経済評論家でも予想できた人はほとんどいませんでした。
それだけ金利の先を読むのは難しいですし、せっかく楽しい生活を送るために家を建てたのに、金利の変動にストレスを感じ続けて生活するのも意外にストレスとなるものです。
このストレスに対してどう向き合うのか。
これが住宅ローンを選ぶ際のポイントとなるんですね。
まとめ
今回は住宅ローンの基本的な考え方についてお伝えしました。（多少、私の考え方が入っていますが）
住宅ローンの金利タイプは、ライフプランを考慮に入れた上で、あなたにとって１番ストレスが掛からないモノを選ぶのが１番ベストな住宅ローンと言っても過言ではありません。
住宅ローンは目先の返済額という部分に意識がいくことが多いですが、長い目で見て住宅ローンに振り回されない生活ができるかどうか。
この部分を見極めながら、あなたに合った住宅ローンを選びたいですね。
では。
建築士が実際に見てきた全国の優良工務店を掲載。
家づくり、土地探しに必要な情報はこちらにまとめています。家づくりの参考にどうぞ。
→土地探しから始める人のための、失敗しない土地の購入方法【絶対保存版】
→家を建てる前に必ず知っておきたい理想の家を建てる方法【絶対保存版】
→注文住宅を建てる前に必ず知っておきたい！注文住宅のメリットとデメリット
建築士が教える今日の問題解決
住宅ローンの金利タイプはどれを選べば良い？
- 住宅ローンは「全期間固定タイプ」「固定期間選択タイプ」「変動タイプ」の３種類。
- ベストな住宅ローンは人によって違う。
- ライフプランを考慮に入れながら、ストレスを感じない金利タイプを選ぶのがベスト。
