不動産の物件囲い込みを体験してみた!!囲い込みの防止方法を考えてみる

くま

大手不動産仲介会社が利益を得るために、不正行為である「物件の囲い込み」をしている。

こんな記事が、先日の週刊ダイヤモンドに載っていました。大手不動産仲介会社の不正をデータにして実名付で掲載しています。

大手不動産が不正行為か。流出する“爆弾データ”の衝撃

このニュースはYAHOOのトップニュースにも上がっていたので、記事を見たという方もいると思います。「物件の囲い込み」は、一般には知られていませんが、不動産に携わった事があるなら誰もが知っている内容です。

実は私、数年前に物件の囲い込みを体験したことがあります。物件の囲い込みの事例を元に、物件の囲い込み被害を防ぐにはどうすればいいのか。その対策をみていきましょう。

不動産の取引の流れ

不動産取引

まずは物件の囲い込みとはどういうことでしょうか?まずは不動産取引の流れを見てみましょう。

そもそも不動産は400万円以上の取引の場合、物件価格の3%+6万円を不動産会社に仲介手数料として支払う仕組みになっています。

例えば、私が仲介業者で、あなたが物件を売る売主とします。物件売却の依頼がくると、私は物件を売るために「レインズ」という不動産データベースに物件データをUPして物件情報を全国の不動産屋へ公開します。

物件情報を公開すると、物件情報を見た不動産会社から問い合わせがくるようになります。購入を検討している人がいるという事ですね。

その後、最終的に物件を買いたい人と話がまとまって物件が売れたら、私はあなたから仲介手数料をもらいます。

 

以上が、一般的な不動産取引です。

ではここでクイズです。先ほどのケースでは、物件を買いたい人を他の不動産屋が連れてきましたが、私が物件を買いたい人を直接見つけてきたらどうなるのでしょうか?

 

答えは、物件を買う人からも私は仲介手数料をもらえる事になります。

物件価格の3%+6万円の2倍の仲介手数料が私の元に入ってくる計算です。

この事を、不動産業界では「両手仲介」と呼んでいます。

一方、売主もしくは買主どちらか一方から仲介手数料をもらうのは「片手仲介」と呼ばれます。一番最初のケースは「片手仲介」にあたる訳ですね。

物件の囲い込みとは

物件の悩み

不動産仲介業界で働く人間は、できるなら「両手仲介」を目指します。作業量はあまり変わらずに、2倍の利益を得られるからです。

実は、ここに「物件の囲い込み」問題が潜んでいます。次のような不動産屋が出てくるようになるからです。

 

「物件売りたいって客がきたら、全部両手仲介にしてまえばええやん。業者からくる問い合わせは『もう売れてもーた』とか何とか言ってテキトーにあしらって、直接物件買いたい言ってくる客にだけ売るようにしたろ。そしたら両手仲介でウハウハや」(自分が悪徳業者になりきりやすいので関西弁にしました。関西弁が悪い業者な訳ではありませんよ。)

 

物件の囲い込みとはこういう事なんです。

売主にとっては、他の不動産屋を通して物件を買いたいという人がいても、仲介業者が嫌がってすべて断ってしまうので、物件を売る機会を逃してしまいます。

買主にとってはどうでしょうか?気になる物件があったので不動産屋を通して問い合わせをしてみても、すでに売れてしまったと言われて物件を買う機会を逃してしまいます。物件を購入できるチャンスがあるのは、物件を売りに出している不動産屋に直接問い合わせをした人だけになります。

このように、「物件の囲い込み」によって、物件の売主・買主の両方が不利益を被る事になります。

 

さらに厄介なのは、一般の方は囲い込みがあったことすら分からない事です。調査をしない限りは、囲い込みがあったことはオモテに出てこません。

もちろん、こんな不正が公に認められている訳ではありません。宅地建物取引業法で禁じられています。

一方、これまで国土交通省から「物件の囲い込み」で処分を受けた会社はありません。国土交通省が囲い込みに対して積極的に調査することはなかったからです。調査するメリットが国土交通省にはないのでしょう。そのため不動産の取引の際は、自分で自分の身を守る他、今のところ有効な手段はないのです。

 

それでは次に、私が実際に体験した不動産業界の囲い込みを例に、囲い込みの実態をみていきましょう。

物件を探す

物件探し

私が物件の囲い込みを体験したのは数年前の事です。

ちょうどその頃、結婚を機に広い物件に移り住むことになりました。私も建築士ですので、住む場所は自分の好きな空間にしたいと常々考えております。そのため、当時の賃貸住宅では満足いく物件がほとんどなく、満足いく物件がないなら自分で作り出そうと考えました。

家を建てるほど時間をかける訳にはいかないので、中古マンションを購入、そして自分好みの空間にリフォーム。そして子供が生まれるくらいまで居住。その後、家の建築もしくは住み続けるなどは生活スタイルによって選択をしようと考えました。

 

もちろん、通常このような生活方法を選ぶと、物件を売却した段階でかなりの赤字が出て現実的ではありませんが、設計監理を自分で行い、施工業者についても信頼できるなじみの業者に発注すれば、ほぼ原価でマンションをリフォームできます。

さらに不動産売買についても自分で宅建という資格を所有しているので、自分で物件の片手取引をすれば不動産売買に手数料はほとんどかからず、自社に必要経費だけ入金すればOKという状態でした。

 

数年で売却前提のため、中古マンションについては売りやすい物件でなくてはいけません。そのため、駅から近い物件を中心にリフォームしやすい物件を時間ができれば見てまわりました。(この中古マンション探しで中古マンションを見る目がかなり鍛えられたので、リフォーム前提の中古マンション購入のポイントも後日お伝えしますね。)

気になる物件を発見

気になる物件

しばらく物件を探していると、かなり気になる中古マンションが出てきました。

価格は予算よりも高いですが、駅近な上に眺めが良く、リフォームしても面白そうな物件です。

物件を扱っているのは大手不動産仲介会社。早速、物件を扱っている不動産会社に連絡を入れると、すでに申し込みが入っているという回答。私は残念ですがタイミングが悪かったと諦めました。

 

ところが、家に帰宅すると嫁が

「駅近で良さそうな物件があったから不動産会社にメールをした。空き家で希望の日時に見れるので、見に来る日を教えて欲しいという連絡があったから見に行かない?」

と言います。どんな物件かというと、まさに私が不動産屋に物件確認をしたマンションです。

当時、物件の囲い込みについて詳しくなかった私は、購入予定の人のローンがダメになったなどの理由で物件の購入予定が無くなったものだと思ったので、嫁には返答を待ってもらい、明日、もう一度業者として自分で問い合わせる事にしました。

物件が囲い込まれていた

物件の囲い込み

次の日、早速私は不動産仲介業者に物件の問い合わせを行いました。嫁の情報からすると、物件を見る事はいつでも可能なはずです。ところが、不動産仲介業者からはすでに申し込みが入っていると昨日と同じ回答です。「そんなアホな」と思いつつ、私が勤めている工務店の不動産担当者に話を聞いて見ると、

「それは物件の囲い込みと言って、仲介手数料を両手で欲しいから大手不動産会社がよくやる方法。会社によっては片手仲介をしたら会社内でバカにされたり、評価が下がる所がある」と教えてもらいました。

 

まさに今回のケースは囲い込みです。腹は立ちますが、とりあえず嫁を通して物件は見に行く事にしました。なかなかいい物件でしたが、一緒に立ち会っている不動産会社の人間が胡散臭くてたまりません。なにしろ、物件を囲いこんでいるのが分かっています。

物件を囲い込むとは、人によって言う事をコロコロと変えて自分の利益と成績の事しか考えていない行為と言えるので、胡散臭く見えてしまいます。

 

私は業者としてこの物件を問い合わせた事があると言う事もできますが、それを言った所で意味はありません。

不動産会社に一般の顧客として問い合わせて物件を見に行っているので、物件を購入する場合はすでに不動産会社の両手仲介という事になっています。私の中古マンション購入計画では仲介を自分で行う事で成り立っているので、この物件は諦めざるを得ませんでした。

 

私の本職は注文住宅の建築士ですが、不動産の知識と経験も家づくりに必ず必要であることを気付かせてくれた体験であると共に、不動産会社の人間は良い人はホントに良い人ですが、胡散臭い人間はホントに胡散臭い人間である事がよく分かった体験です。

不動産に強い住宅営業マンの説明書

囲い込み対策を考えてみる

囲い込み対策

こうして私は物件の囲い込みを実際に経験しました。物件の囲い込みは非常に不愉快ですが、ここから考えられる囲い込み対策が1つあります。

これは物件を売る場合の囲い込み対策となりますが、物件の売却依頼を不動産屋にしたら、自分で業者と名乗って物件の問い合わせをすることです。

問い合わせをして「申し込みが入っている」とか「すでに売れてしまった」などの返答があれば、その業者は囲い込みを行っています。本当に申し込みがあれば、売主にすぐ連絡がいきますし、ましてや売主に連絡無しに物件が売れている訳がありません。そんな業者に物件の売却依頼をしても不利益にしかなりませんので、さっさと業者を変更する事をおススメします。

まとめ

市場

普段あまり体験する事のない物件の囲い込みを、私の体験談からお送りしました。

今回は、私が不動産業者として物件を探したので、たまたま物件が囲い込まれていたのが分かりましたが、一般の消費者が物件の囲い込みを見抜くのは至難の業です。

ただ、物件を売る場合は、業者として問い合わせることで囲い込んでいるかどうかは分かるので、担当者が胡散臭い感じがしたなら試してみるのも1つの手です。

 

ちなみに今回の不動産屋は誰でも聞いた事がある大手不動産仲介会社です。

不動産取引の際は、自分の身は自分で守る。もしくは本当に信頼できる人に相談するのが失敗しないポイントと言えます。

皆さんも、変な不動産屋には注意してくださいね。

では。

 

家づくり、土地探しに必要な情報はこちらにまとめています。家づくりの参考にどうぞ。

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今日の問題解決

問題になっている物件の囲い込みとは

  • 不動産の手数料は、400万を超えると3%+6万円。
  • 両手仲介という不動産仲介料を2倍にできる方法がある。
  • 物件の囲い込みは両手仲介を悪用することから起こる。
  • 物件の囲い込みにより、仲介業者へ直接物件を問い合わせた人以外に物件は購入できないようにして、両手仲介しかできないようにする。
  • 物件の囲い込みは物件の売主、買主に不利益を与える。
  • 物件の囲い込みは禁止されているが、今まで処罰された事はない。
  • 物件の売却依頼をした時は、業者として自分の物件の問い合わせをしてみるのも手。